Блог о здравом смысле (way_rich) wrote,
Блог о здравом смысле
way_rich

Category:

Инвестиции в недвижимость. Часть 11. Курица - не птица...

По некоторым данным около 300 тыс. семей за последние четыре года стали счастливыми обладателями квартиры или дома за рубежом. Но, как ни странно, процент довольных своей покупкой с течением времени уменьшается. Кто-то понимает, что сделал поспешное решение и мог бы потратить свои деньги куда более выгодно, кому-то со временем приедается одно и тоже место отдыха, кто-то невнимательно читает договор и после покупки сталкивается с дополнительными затратами, а кто-то разочаровывается в доходности своих апартаментов.

На мой субъективный взгляд покупка недвижимости за рубежом обоснована только в следующих случаях:
  1. Недвижимость для ПМЖ для вас или ваших родственников
  2. Инвестиции
  3. Недвижимость для обучения детей

Почему в этом списке нет пункта – недвижимость для отдыха? Потому что именно в таком свете продавцы чаще всего и предлагают покупателям квадратные метры на популярных направлениях, играя на чувствах и желаниях масс почувствовать себя состоятельными и счастливыми людьми, исполнить мечты и стать владельцами “домика у моря”. Но там где эмоции захлестывают голос логики, неизбежны разочарования.

Мифы о зарубежной недвижимости

Там безопасно жить
Сейчас нигде не безопасно. Последние яркие примеры – теракт в Бургасе и адовый батхерт со стрельбой, устраиваемый америкосам переигравшими в шутеры соотечественниками.

Там дешевле жить
Очень относительная характеристика. Если вы вегетарианец, то в Эквадоре или Гоа вы действительно можете питаться в локале за 17 р. в день. Ну и что? А я обедаю в самом центре Москвы за 27 р. с компотом и булочкой. Подороже, но не сильно, и ради экономии на обеде 10 р. стоит ли тратить на все мероприятие 50 т. зелени? Если же вы, при всем этом привыкли к хорошему уровню жизни, то восполнять его недостаток заграницей при неправильном выборе места вашей резиденции вы будете за свои кровные. Включите сюда налог на недвижимость, стоимость перелетов, оформление виз и другие накладные расходы.

Недвижимость будет приносить доход от аренды
Если вы целенаправленно приобретаете апартаменты в городе с большим количеством рабочих мест и университетов, то в среднем доходность такой недвижимость в Европе сейчас составляет 5-6% (как и в Москве), а в некоторых социалистических странах типа Норвегии – 4,5% (потому что на ваши деньги г-ну Брейвику нужно кушать и писать книжку - и не еб*т). Если же ваша квартира расположена у моря, то рассчитывайте максимум на 3%. При этом ставка на депозите в самом захудалом российском банке сейчас близка к 10%. И не забывайте о налоге 13% на доходы, поскольку там квартиру вы будет сдавать через УК, и это влечет за собой подписание официального договора. А если не через УК, то привыкните жить с мыслью, что в ваше отсутствие в квартире будет обитать стадо румын, цыган или гастеров. Если же вы думаете, что парни из УК будут давать вам деньги за аренду вашей квартиры наликом в конверте, то сильно ошибаетесь. Поэтому плюсуйте сюда расходы на открытие счета за границей, походы в налоговую и прочие мелкие радости жизни раньте.

Недвижимость растет в цене
Это уже и не миф, т.к. кризис разбил его в пух и прах. Еврозона, США и Китай стагнируют. На Германию сейчас вешают мощную долговую нагрузку за всех евро-южан, что затормозит ее еще больше. Греция, Болгария, Испания, Кипр – минусы на рынках недвижимости по всем направлениям. Сейчас многие владельцы мечтают продать свои апартаменты хотя бы за вложенные деньги, хотя они уже частично обесценились за счет инфляции и потери альтернативной доходности капитала, например от тех же депозитов и вложений в золото.

Я буду жить там на пенсии
Похвальное решение, но, простите, – на какие шишы? У вас не будет пенсии, если вы об этом не позаботитесь здесь и сейчас. А если покупка дома за границей для вас - пассив, как, скорее всего, и есть, то забудьте о пенсии ТАМ. Скорее всего, через 5-7 лет, на самом дне текущей дипрессии, вы продадите свои апартаменты на 50%-70% ниже начальной цены и будете этому рады. Хочу заметить, что вы то их продадите, но а кто-то купит – вот тот кто купит, там, скорее всего, на пенсии и будет жить с блекджеком и шлюхами обоснуется.

Теперь о правильных стратегиях владения (именно владения) недвижимости за рубежом.

Недвижимость для ВМЖ, ПМЖ

Если вы едите туда жить, то скорее всего будете делать там бизнес.

Тут я должен сделать лирическое отступление и упомянуть, что в нашей косолапой стране существует прослойка высококлассных специалистов, которые умотали из Рашки за последние 10 лет и, скорее всего, будут уматывать еще не один десяток.
[Читать дальше лирику...]
Эти люди достойны уважения. У них крепкие характеры и они точно знают, чего хотят в жизни. Их будут просто расстреливать в кинотеатре или на улицах Нью Йорка, вместо удара по башке бутылкой Клинского в районе Котельников. Там обязательно найдут применение их профессии программиста, дадут им спокойно писать их любимые веб-сервисы, а в придачу повесят на каждого члена их семьи по 50 тыс. долларов кошерной долговой нагрузки. Там они (наконец то!) возьмут себе дом в ипотеку под 4% годовых и, тем самым, помогут финансовой системе этого мира окончательно ребутнуться. За это мы все должны будем потом сказать им спасибо.


Так вот, тут написано не про них, а про тех, кто стремиться к истинной финансовой независимости. Существует такое понятие, как реальная стоимость владения. Например, стоимость машины - это на самом деле не ее цена (спасибо кеп). Это цена ее покупки минус цена продажи и эксплуатационных расходов. Более дотошные могут также включить сюда потерянные проценты от альтернативных источников дохода. Тоже самое работает и с недвижимостью. Когда вы находитесь где то на ВМЖ или ПМЖ, то должны точно сравнить стоимость аренды и реальную стоимость владения недвижимостью. Возможно, что первый вариант будет просто выгоднее, особенно на стагнирующих рынках и при высокой инфляции.

Инвестиции в недвижимость
Очень сложный вариант, поскольку для правильных инвестиций вы всегда должны быть на рынке инсайдером. С недвижимостью заграницей, если только вы не живете там уже 5 лет, это очень сложно. Все что вам продают по интернету в качестве инвестиций – это на 90% шлак, который не купили инсайдеры. Но, тем не менее, для дотошного инвестора и тут открывается масса вариантов. Например…внимание, внимание… Монголия! Ниже текст из этого источника:

[Читать о недвижимость Монголии]
Монголия сейчас переживает бум интереса из-за богатых запасов меди, угля и золота. Несколько крупных международных компаний уже открыли свои представительства в этой стране.

Качественной жилой недвижимости в Монголии мало. Правда, нескольких компаний застройщиков строят сейчас там современные дома-кондоминиумы. Цены на квартиры в таких домах составляют от $1,200 до $1,500 за кв. метр. За $300 тыс. можно купить роскошную квартиру площадью 200 кв. метров.

Иностранцы имеют право свободно покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Доход от сдачи в аренду жилья в Улан-Баторе может достигать 18% в год – спрос на хорошие квартиры высок, в основном - среди иностранных специалистов. Цены на недвижимость тоже постоянно растут из-за высокого спроса. Прирост капитала в последние три года составлял до 30% в год.

Законодательная система Монголии находится в зачаточном состоянии, в стране есть проблемы с коррупцией и шантажом (крутяк!). Тем не менее, специалисты монгольского рынка недвижимости считают, что права собственников в их стране защищены лучше, чем в соседнем Китае.


Недвижимость для обучения детей
Тут подход тот же самый, что и в случае ВМЖ и ПМЖ. Если сумма аренды будет выше чем цена апартаментов минус продажная стоимость и дополнительный расходы, то в таком варианте есть смысл. Но для его правильного исполнения вы должны иметь четкий план обучения вашего ребенка, необходимую сумму, заложенную в семейном фонде образования и учесть все долгосрочные риски.

Вывод.
Он простой. Если не ПМЖ, то не нужна вам там недвижимость, лучше инвестируйте в бизнес или детей. Не создавайте себе еще один пассив.

Tags: инвестиции в недвижимость
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 10 comments